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【富力】观点直击 富力去杠杆:李思廉说年底净负债要再

发布时间:   来源:http://www.xgzcyy.com   作者:Tead

【富力】观点直击 富力去杠杆:李思廉说年底净负债要再

  

  观点地产网 疫情之下,房企们的半年度业绩报告注定不会太光鲜。

  富力也一样。今年上半年,富力在营业额和净利润两个重要指标上,都出现了3年来的首次下跌。其中,营业额录得335.91亿元,同比下降4.63%;净利润同比跌6%至39.17亿元。

  而且从利润的构成看,富力半年39.17亿元净利润内,还主要靠超过20亿元的其他收益支撑,包括14.96亿元的物业重估收益。大家可以尝试扣除物业重估收益部分,再来看看该公司的净利润率表现。

  但当行业整体环境不佳,这是大部分开发商都会出现的通病。

  对于富力来说,我们重点来观察几个指标:销售与交付,土地,以及负债水平,它们都各有特点。

  销售交付达标

  虽然上面提到,富力半年营业额同比下降4.63%到335.91亿元,但若只观察主业,即物业销售的营业额却有308亿元,同比上升3%。

  这是由于富力交付了比预期中更多的房屋。完成协议销售目标,以及完成更高的交楼目标,是富力维护公司财务健康的最基础准则。前者保证了现金流,后者体现了营收的能见度。

  根据年初管理层透露,富力提出约939万平方米的庞大交付计划,当中预计上半年完成312万平方米,下半年完成627万平方米。事实上截止半年度,富力已实现了交付335万平方米,数据比去年同期增长17%。

  “由于一些施工方面的情况。”联席主席李思廉说,富力或需要将全年交楼目标微降2%至910万平米(比去年实际完成情况830万平方米,增加约一成),换句话说下半年只需完成575万平方米,压力会小一点。

  销售方面,截至半年富力权益销售额为510.6亿元,同比下降15.21%,为年度目标1520亿元的33.6%。

  传统来说,富力去年推盘节奏通常是“四六开”,推盘高峰集中于下半年。销售则是上半年完成三分之一,下半年完成三分之二,尤其在第四季度富力一般会进行大力度的促销活动。

  按此计算,富力今年上半年的节奏也基本符合规律。“销售目标1520亿左右是不变的。”李思廉表示,他看到目前国家的政策和市场的情况,很大概率是稳定的,所以还是会按部就班地铺排。

  据介绍,接下来的时间内,富力将推出16个全新项目以及约2300亿元的可售资源,以达成销售目标。

  土地谨慎基调

  由于去年年中开始实施减少拿地的策略,富力的土地储备一直处于下降的趋势。

  截至2019年中期,富力还拥有6100万平方米土地储备,到年末这个数字变为5790万平方米,最新拥有应占的土地储备可售建筑面积约为5683万平方米。

  但在未来一段时间内,由于降负债的要求,富力的总体拿地策略仍不会发生变化,“由于我们有大量的旧城改造项目在结转当中,所以招拍挂方面接下来会放慢一点,集中的招拍挂都是短平快的项目。”李思廉说。

  在报告中,富力对何为“短平快项目”作出明确定义:在十二个月内,能产生现金流回报快速的资产周转项目。

  他提出:“大型的一百多亿的我们尽量不参与,大多数招拍挂都是控制在10亿金额左右。”富力在尽量缩减开支。

  在此指引下,富力上半年购置了243万平方米权益可售面积的土地,合同金额为60亿元,对应平均土地价格2469元/平方米。

  但对富力来说,旧城旧村改造项目的扩容是几乎没有限制的。上半年,富力在城市更新方面的动作颇多,包括4月份签下中山下闸片区旧改项目,项目改造面积约21.1万平方米;6月成为广州南沙东涌镇大同村旧改合作企业,项目改造范围99.5万平方米。

  最近8月19日,富力更直接拿下广州番禺石壁一二三四村总用地面积约为104.8万平方米的改造项目,预计投资120亿元。

  截至目前,富力在全国拥有80多个项目处于城市更新的不同阶段,其中,92%位于一线及二线城市,以及54%位于粤港澳大湾区。其中,广州、太原、西安是富力旧改版图中最重点的三个城市。

  转化方面,上半年富力将3个项目(相等于建筑面积129万平方米)转化为460亿元的可售资源。而未来十八个月,富力则希望能转化900万平方米的旧改,以产生2000亿元的潜在可售资源。

  负债问题

  负债水平可能是各大房企近期最挂念的一件事情。

  就最近热烈讨论的“三条红线”:剔除预收款后的资产负债率大于70%;净负债率大于 100%;现金短债比小于1倍。富力是被认为是踩线最多的企业之一。

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